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房地產投資持續“遷移”中西部 樓市分化調整是主基調

放大字體  縮小字體 發布日期:2016-09-14  來源:21世紀經濟報道  作者:宋興國  瀏覽次數:26476
核心提示:房地產投資持續向中西部“遷移”的現象,在8月份持續。

  房地產投資持續向中西部“遷移”的現象,在8月份持續。

  9月13日,國家統計局發布2016年1-8月份全國房地產開發投資和銷售情況。數據顯示,1-8月份,東部地區房地產開發投資35915億元,同比增長3.3%,增速比1-7月份回落0.1個百分點;中部地區投資14078億元,增長10.7%,增速提高0.5個百分點;西部地區投資14394億元,增長5.9%,增速與1-7月份持平。

  盡管目前中西部占據全部房地產投資仍然不足5成,但尤其是中部山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南8個省房地產投資的快速增長勢頭已經非常明顯。

  與此同時,隨著土地價格的持續上升,導致一些城市甚至出現“面粉”貴過“面包”的情況。21世紀經濟報道記者梳理8月份的數據發現,8月份土地平均購置價格和今年1-2月份相比,漲幅已經超過40%。

  無疑,這對房地產企業的資金鏈提出了新的要求。

 房地產投資“西進”

  9月13日上午,國家統計局公布了1-8月份全國房地產開發投資和銷售數據。

  銷售層面,1-8月份,商品房銷售面積87451萬平方米,同比增長25.5%,增速回落0.9個百分點。商品房銷售額66623億元,增長38.7%,增速回落1.1個百分點。

  從去庫存看,房地產庫存繼續下降,商品房待售面積連續6個月減少,8月末比7月末減少512萬平方米,1-8月份累計減少超過3000萬平方米。

  投資層面,1-8月份全國房地產開發投資64387億元,同比名義增長5.4%,結束此前連續四月增速下滑的態勢。不過,分區域來看,中部地區投資增速最快,達到10.7%,東部地區,即北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南11個?。ㄊ校┑耐顿Y增速最慢,僅為3.3%。

  同策咨詢研究部總監張宏偉認為,8月份至今,出現跨區域跨經濟圈的投資輪動現象。一線城市、核心二線城市的價格已被炒高,此時進入有投資風險。未來仍然有上漲空間的其他二線城市,比如中部地區的長沙、鄭州、南昌、武漢等等,房價還處于相對較低價,使得投資開始向這些地區轉移。

  房地產開發投資西進,在中部熱點城市的土地市場表現極為明顯。同策咨詢研究部數據顯示,8月份全國溢價率前十的住宅用地成交項目中,來自中部地區的武漢、南昌攬得其中六宗,其中溢價率最高已達786.67%。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,部分城市房價快速上漲、土地溢價率居高不下的態勢,這會使得投資增速非???。需要注意的是,此類投資西進的方向,主要是一些中部的省會城市,體現了房企投資重心正在挪動。

  國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長盛來運表示,近期房地產市場的分化比較明顯,一二線城市前期上漲的勢頭初步得到遏制,三四線城市房價相對穩定,樓市分化調整仍是今后一個時期的主基調。

  房企資金存隱憂

  除了房地產投資“西進”外,21世紀經濟報道記者注意到另一個現象:土地均價在不斷走高。

  統計局數據顯示,1-8月份房地產開發企業土地購置面積12922萬平方米,同比下降8.5%,降幅連續出現擴大;土地成交價款4632億元,增長7.9%,則連續上漲。

  一邊是面積下降,一邊是總價上升,必然意味著單價的不斷上行。

  21世紀經濟報道記者計算土地的平均購置價格發現,1-4月,全國土地平均購置價格平均為3066.09元/平方米,1-8月則達到3584.58元/平方米。如果僅僅從8月份的數據來看,8月份房地產開發企業土地購置面積1755萬平方米,土地成交價款784億元。這意味著,在8月份土地平均購置價格已經上升到4467.24元/平方米。這一價格和今年1-2月份平均3152.95元/平方米相比,漲幅已經超過40%。

  中原地產首席分析師張大偉分析,不理性的拿地行為,導致房地產市場后續醞釀巨大風險。未來三年,這些持有企業都將面臨巨大的資金壓力與入市難度。

  另一方面,到位資金情況也顯示,1-8月份房企資金來源渠道進一步集中在其他資金中,而其他資金中的個人按揭貸款增速超過5成,這一現象已經持續數月。

  前八月,房地產開發企業到位資金91573億元,同比增長14.8%,增速回落0.5個百分點。其中,國內貸款14199億元,增長1.7%;利用外資97億元,下降52.6%;自籌資金31983億元,增長0.6%;其他資金45294億元,增長34.1%。在其他資金中,定金及預收款25656億元,增長29.7%;個人按揭貸款15395億元,增長52.2%。

  多位接受采訪的分析人士均指出,在總體貨幣環境趨于穩健的當下,未來如果發現預期改變,將對房地產開發企業到位資金產生沖擊。

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關鍵詞: 房地產投資 房企
 
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